Boligsalg: Nye regler setter høyere krav til selger

Stortinget vedtok i mai 2021 at å selge boligen «som den er», med gjerne flere ukjente feil og mangler, blir ulovlig i den nye versjonen av avhendingsloven. Den trer i kraft 1. januar 2022 og stiller mye strengere krav når det gjelder selgers bevissthet rundt feil og mangler på egen bolig i salgssituasjonen. 

Men hva innebærer dette, helt konkret, for selger og kjøper? Byggmester og takstmann Glenn A. Lislerud fra Din Boligbistand AS forklarer: 

«Den største endringen fra dagens situasjon er at risikoen ved salg av bolig overføres mye mer fra kjøper til selger. Du som selger, bør sikre deg mot ukjente feil og mangler som kan oppdages i etterkant av salget. Samtidig må du som kjøper lese tilstandsrapporten grundig, for den nye avhendingsloven er nå mer tydelig på at kjøper ikke kan kreve kompensasjon for feil og mangler som er omtalt i tilstandsrapporten.» 

‍

Egenandel for boligkjøper 

Selger vil i den nye avhendingsloven i utgangspunktet være ansvarlig for alle skjulte feil og mangler, men kun de som overstiger en minsteterskel. Denne egenandelen er per 1. januar 2022 satt til 10.000 kr.  «Dette vil i praksis bety at småfeil og mangler som kan repareres for inntil summen på 10.000 kr, faller på kjøper selv. Mange skjulte feil og mangler overstiger dog raskt denne summen, noe som da tilfaller selgers ansvar», forklarer Lislerud.

Hvilke krav stiller denne nye avhendingsloven til dere takstmenn? 

«Det gjør at de gamle verdi- og lånetakstene som ofte tidligere lå til grunn ved salg av boliger, ikke lenger holder mål. Det kreves en mye grundigere gjennomgang av boligens tilstand, en såkalt Eieskifterapport, med et tydelig faglig rammeverk og mer inngående detaljerte beskrivelser av boligens tilstand. Til eksempel skal råte- og fuktskader på et bad kunne avdekkes med mer inngående undersøkelser fra takstmann. Det skal ifølge loven bores 73mm hull i tilstøtende vegger til våtrom for en visuell kontroll. Dette lar seg ikke alltid gjøre, og kunde har også mulighet til å nekte disse inngrepene. Alternativt er det da ofte godt nok å anvende hammerelektroder, da det vil ofte gi et meget godt svar på om det er fuktskader eller ikke. Uansett hva selger velger vil det komme tydelig frem i eierskifterapporten hva som er gjort av undersøkelser, og eventuelle funn er tydelig beskrevet for kjøper», smiler Lislerud.

Denne lovendringen må vel være en stor seier for kjøperen? 

«Ja, absolutt. Kjøperens interesser blir mye bedre ivaretatt med denne lovendringen. Vi takstmenn har dog også selgers interesse for øye når vi utarbeider eierskifterapporter som er grundige nok til å tåle en tvist i etterkant av salget. Mer åpenhet og transparens sikrer begge parter – og starter med en god Eierskifterapport.» forklarer Glenn.   

Loven har visse unntak, og det er hvis boligen selges som et oppusningsobjekt eller ved å opplyse om at eiendommen har stått tom i en lengre periode. «Da kreves det at selger og takstmann har gjort dette tydelig nok for kjøper i eierskifterapporten, slik at det ikke kan være tvil i etterkant om at kjøpers vurdering av eiendommen burde tilsi at han eller hun burde regne med å avdekke visse feil og mangler» forklarer Lislerud. «Er du av typen kjøper som ikke gidder å lese eierskifterapporten før du legger inn et bud, så har du fortsatt bare deg selv å takke». 

Ønsker den nye loven velkommen: Byggmester og takstmann Glenn Andrè Lislerud, i firmaet Din Boligbistand AS, ser at den nye avhendingsloven gir han mer arbeid, men det er han bare glad for. 

Hva bør en kjøper gjøre hvis en eieskifterapport inneholder TG2 og TG3? (Lav tilstandsgrad)

«Da bør kjøper, i verste fall, være forberedt på at det kan komme store uforutsette kostnader for å utbedre dette de neste årene. Om forståelsen og kunnskapen om utbedringen er mangelfull hos kjøper, anbefaler vi sterkt å ta kontakt med noen som kan hjelpe deg med råd og veiledning. Vi i Din Boligbistand AS tilbyr Boligkjøpshjelp for å tydeligere skissere ovenfor kjøper hva han eller hun har i vente med tanke på anbefalte utbedringer og kostnader. Det er ikke å forvente at folk flest kan så mye om dette, og det har vi stor forståelse for», sier byggmester og takstmann Glenn Andrè Lislerud.